Как выбрать недвижимость в Сочи – через агентство, самому или частных риелторов?

13 Февраля 2019
SEO
Просмотров 5373
Кол-во комментариев: 4

Выбрать будущую квартиру в Сочи можно через агентство, застройщика или частных риелторов, работающих в интернете. С помощью сотрудников агентства недвижимости «Элитный Сочи» мы попытались разобраться, какой способ стоит предпочесть, чтобы свести возможные риски к минимуму и сэкономить время и нервы.

Типичные проблемы, с которыми сталкиваются клиенты при самостоятельном поиске недвижимости

Проблема 1: вероятность попасть на долгострой

По программе видно, что строительство идет динамично и можно говорить о высокой степени надежности объекта

Был случай, когда дом в центре Сочи возводился пять лет, но так и не был достроен. При этом застройщик умудрился продать одни и те же квартиры по несколько раз – разным собственникам. Заплатив деньги и не дождавшись обещанного жилья, люди обратились в суд. Но закон не защитил их от возникновения данной ситуации.

Решение:

Агентства недвижимости, которые представлены на рынке более пяти лет, дорожат наработанной репутацией. Они не станут рисковать именем, соглашаясь работать с объектом, имеющим повышенные риски. Комиссия от разовой сделки не стоит всех доверия клиентов.

Проблема № 2: двойные продажи и скрытые финансовые проблемы застройщика

Соотношение построенного и распроданного говорит, что у застройщика нет проблем с финансами

Многие обращаются к застройщикам в надежде приобрести недвижимость по сниженным ценам. Однако дешево – не всегда хорошо. Напротив: если застройщик предлагает цены меньше рыночных и даже ниже себестоимости квартиры – насторожитесь. Это может свидетельствовать о его финансовых проблемах. Есть вероятность, что одни и те же квартиры он продает по низкой цене разным людям. Или ему нужно финансировать другие свои проекты. В противном случае, откуда компания возьмет средства, чтобы довести дом до ума, подключить его к коммуникациям и т. д.?

Не менее тревожный показатель – когда застройщик продал уже 80 % квартир в доме, где, например, из пяти этажей возведены всего два. Это значит, что у компании нет собственных денег на строительство, и, возможно, этот дом она начала строить для того, чтобы покрыть свои долги на предыдущем объекте. Но вы об этом, естественно, не узнаете.

Решение:

Серьезные агентства недвижимости ведут аналитику по застройщикам, анализируют предыдущие объекты, чтобы понять, насколько надежен объект. Если у застройщика есть законченные и сданные в эксплуатацию дома, значит, он располагает хорошей финансовой подушкой для строительства нового объекта.

Проблема № 3: отсутствие представлений о рынке в целом

По аналитике «Элитного Сочи» видно, что объект имеет самые выгодные цены за квадратный метр по сравнению с другими новостройками района

Еще один минус – застройщик не будет вникать в индивидуальную ситуацию покупателя. Его задача – продать свои квартиры. Не стоит забывать и о том, что договор, составленный застройщиком, может ущемлять права покупателя. Например, если последний раздумает приобретать квартиру, ему придется выплатить неустойку. В свою очередь, ответственность за срыв сроков строительства застройщик, как правило, не несет. Конечно, покупатель вправе расторгнуть с застройщиком договор, если сроки не будут соблюдены. Однако на практике люди этим правом не пользуются, предпочитая подождать еще несколько месяцев.

Решение:

Агентство недвижимости беспристрастно: сотрудникам не важно, в каком именно жилом комплексе клиент купит квартиру. Они работают с разными застройщиками, анализируют их объекты и предлагают конечному клиенту именно то, что подходит под его запросы и имеет выгодную цену.

Проблема № 4: ФЗ-214 не гарантирует надежность стройки

На более поздних этапах возведения дома цена квартир растет

Покупка квартиры – удовольствие дорогое, и многие вынуждены брать ипотеку. Однако одно дело – взять ипотечный кредит под квартиру в готовом доме. Совсем другое – если строительство еще ведется. В последнем случае российские банки выдают кредит крайне осторожно.

Считается, что компания, осуществляющая строительство объектов по федеральному закону № 214 (этот закон регулирует процесс участия в долевом строительстве, защищая дольщиков от действий недобросовестных застройщиков), более надежна, так как для ведения деятельности ей нужно собрать целый пакет соответствующих документов. И получить ипотечный кредит под такую стройку в банке легче. Однако может случиться, что банк посчитал объект надежным, но завершение строительства по определенным причинам постоянно переносится, а люди тем временем платят ипотеку, и никакая страховка им не помогает.

H4: Решение:

Крупные агентства недвижимости, которые давно работают в своей сфере, обязательно видят, с какой скоростью строится дом и какие у него перспективы по срокам сдачи в эксплуатацию. Вместе с тем они дорожат репутацией, а потому не станут предлагать вариант, который вызывает сомнения в надежности.

Таким образом, видим, что самостоятельно искать недвижимость для покупки – слишком рискованное мероприятие. Может быть, риелторы обладают нужными компетенциями? Может быть, но единицы.

Типичные проблемы, с которыми сталкиваются клиенты при поиске недвижимости через частного риелтора

Если у застройщик возникли проблемы с подключением дома к коммуникациям, жилье может остаться просто бетонной коробкой

Проблема № 1: риск купить “кота в мешке”

Частные риелторы работают на количество, а не на качество. Их главная задача – получить контактный телефон клиента и дальше настойчиво предлагать ему все объекты, а не те, которые подходят под его запросы.

Частный риелтор знает всего 2–3 дома и продает квартиры только в них. То есть он не владеет информацией о ситуации на рынке. Также он не анализирует надежность объектов.

Частный риелтор не будет проверять информацию о возможных проблемах застройщика с администрацией города или городскими коммунальными службами. Чем это чревато – не нужно объяснять. Вполне вероятно, что дом не будет введен в эксплуатацию, подключен к коммуникациям, то есть, по сути, останется никому не нужной бетонной коробкой.

Решение:

В интересах хорошего агентства недвижимости проанализировать риски и предложить клиентам только надежные объекты. Главное – они учтут все потребности покупателя, а сделка будет полностью безопасной.

Проблема № 2: неприятные расхождения между ожиданием и реальностью

Схема работы частных риелторов проста: они пишут максимальное количество объявлений в интернете, предлагая объекты по цене ниже рыночной. Если человек обращается с вопросом по конкретному объекту, то риелтор часто даже не может вспомнить, что это было за объявление. Скорее всего, он ответит, что объект уже продан, но есть другие предложения. Главная его цель – установить контакт с покупателем, не дав тому, что называется, сорваться с крючка. Для этого риелтор будет предлагать типовые варианты, не особенно вдаваясь в реальные потребности клиента.

Решение:

У крупного агентства есть ресурсы для того, чтобы сотрудничать с клиентом максимально эффективно. Специалисты узнают обо всех нюансах, касающихся продаваемых объектов. Вам сообщат даже о том, сколько времени вы будете добираться до автобусной остановки, если выберете конкретный жилой комплекс.

Проблема № 3: частный риелтор не работает дистанционно

Частные риелторы принципиально не работают с клиентами, находящимися в другом городе. «Будете в Сочи – тогда позвоните!» – их излюбленная фраза.

Решение:

Крупные агентства недвижимости будут самостоятельно подыскивать варианты под запросы каждого клиента, присылать покупателям фото и видео дома, проверять объект и репутацию застройщика.

Как работают надежные агентства недвижимости?

На фото – квартира с видом на море

Защищает ли агентство недвижимости от рисков, от которых не может застраховать покупка напрямую у застройщика или участника? Отвечаем честно – не всегда. Агентство агентству рознь. Как выбрать самое профессиональное и надежное? Существуют основные критерии, на которые стоит обратить внимание.

Стаж работы. Фирмы, предоставляющие некачественные услуги, обычно долго на рынке недвижимости не держатся. Чем больше времени работает компания (оптимальный вариант – не менее пяти лет), тем больше гарантий, что перед вами не однодневка, и ее репутации можно доверять. А репутация зарабатывается годами.
Штат сотрудников должен быть не менее 100 человек. Тогда компания, во-первых, сможет охватить весь рынок недвижимости, а во-вторых, позволить себе таких специалистов, как юрист и ипотечный менеджер. Именно в крупной фирме легче всего добиться разделения функций между сотрудниками. Первым с клиентом начинает работать риелтор, помогающий выбрать нужный вариант. После того, как подходящая квартира подобрана, к работе подключается юрист, обеспечивающий правовое сопровождение сделки. Если для покупки квартиры требуется ипотека, к сделке привлекается ипотечный брокер. На конечном этапе с клиентом взаимодействует инспектор, подготавливающий полный пакет документов. Совместная работа специалистов и составляет комплекс услуг, обеспечить который может только агентство недвижимости.
Специализация. Агентство не может работать сразу в нескольких направлениях (например, новостройки и вторичное жилье), только в одном.
База объектов. Агентства имеют солидную базу проверенных предложений в сфере недвижимости. Это позволяет значительно ускорить процесс выбора нужного варианта, и клиенту не придется тратить личное время, чтобы обойти все квартиры. За него это уже сделали сотрудники агентства, которые в итоге предложат то, что нужно покупателю. Кстати, индивидуальный подход к каждому клиенту – это отличительный признак всех профессиональных агентств недвижимости.
Членство в Гильдии риелторов. Как правило, большие компании состоят в профессиональных сообществах. Для специалистов сферы недвижимости таким сообществом является Гильдия риелторов. Помимо профессиональных бонусов членство в ней позволяет агентствам тесно сотрудничать с администрацией их города, соответственно, они обладают более полной информацией о застройщиках и возводимых объектах.